閑置土地的本質(zhì)是浪費了寶貴的土地資源，加劇了人地矛盾，同時占用了大量的建設(shè)用地指標(biāo)。近年，一些城市出現(xiàn)了奇怪的現(xiàn)象：一邊是“老地王”撂荒多年，不見動工；另一邊卻是地價飆漲，“新地王”接連誕生。如北京、上海、深圳、廣州、杭州、海南、廈門等不少城市，房價高的驚人。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，這些房價奇高地區(qū)，也是土地閑置的“重災(zāi)區(qū)”，能夠看出，高房價與閑置土地有著千絲萬縷的聯(lián)系。但是，造成閑置土地的原因錯綜復(fù)雜，利益驅(qū)使下的開發(fā)商囤地固然是土地閑置的原因之一，政府原因?qū)е碌拈e置卻也不容小覷。國土資源部土地利用司司長廖永林表示，目前土地閑置大體分兩類，企業(yè)自身原因如資金不到位、開發(fā)策略調(diào)整等造成的占46%，另外54%主要是政府原因造成的，而政府原因包括土地出讓后征地拆遷沒做完導(dǎo)致無法開發(fā)、城市規(guī)劃調(diào)整等。
基于此，因政府原因?qū)е峦恋亻e置，應(yīng)如何處理？協(xié)議有償收回土地是諸多措施中解決頑固閑置的利刃。
一、閑置土地的處理程序
協(xié)議有償收回閑置土地，即“協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)”，是閑置土地認(rèn)定后的處置方式的一種。總的說來，閑置土地的處理程序有如下主要環(huán)節(jié)：
1. 調(diào)查：發(fā)現(xiàn)有涉嫌構(gòu)成閑置土地后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)開展調(diào)查核實，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書》。
2. 認(rèn)定：經(jīng)調(diào)查核實，構(gòu)成閑置土地的，應(yīng)當(dāng)向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》。在這里，即使屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，仍會下發(fā)《閑置土地認(rèn)定書》，但會載明是因“政府原因”。
其中，因“政府原因”主要包括：
a) 因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件的；
b) 因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的；
c) 因國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的；
d) 因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項等無法動工開發(fā)的；因軍事管制、文物保護(hù)等無法動工開發(fā)的；
e) 政府、政府有關(guān)部門的其他行為。
f) 因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，比照上述原因處理。
3. 處置：政府原因造成土地閑置的，應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，并擬訂閑置土地處置方案，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。此時，閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，市、縣國土資源主管部門在擬訂閑置土地處置方案時，應(yīng)當(dāng)書面通知相關(guān)抵押權(quán)人。
閑置處置方案主要是與建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，采取延長動工開發(fā)期限、調(diào)整土地用途規(guī)劃條件、由政府安排臨時使用、協(xié)議有償收回、置換土地等方式處置，促進(jìn)國有建設(shè)用地有效利用。這些處置方式不屬于行政處罰，屬于以雙方協(xié)商方式達(dá)成處置協(xié)議，重在土地開發(fā)利用。
4. 實施：閑置土地處置方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，市、縣國土資源主管部門與國有建設(shè)用地使用權(quán)人簽署閑置土地處置協(xié)議生效。雙方應(yīng)當(dāng)按照處置方案和處置協(xié)議實施，促進(jìn)閑置土地開發(fā)利用。
二、政府原因?qū)е峦恋亻e置的難點問題
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